Plano Diretor de São Caetano: o que pode mudar nos bairros e nos próximos empreendimentos?
Atualizado: 8 de out.
Proposta para o período de 2026 a 2035 prevê diferentes limites de construção, novas condições para os empreendimentos e recursos para melhorias urbanas. Entenda o que está em discussão.
Por Laila Melo 7 de outubro de 2026 10 min de leitura
Quem compra um imóvel também escolhe o bairro, os serviços próximos e a experiência de viver naquela região. Mas como esse entorno poderá se transformar nos próximos anos?
Essa é uma das perguntas que o Plano Diretor ajuda a responder.
São Caetano do Sul está discutindo a revisão desse planejamento para o período de 2026 a 2035. A proposta estabelece caminhos para organizar novas construções, preservar características de áreas residenciais e relacionar o crescimento à infraestrutura da cidade.
O documento ainda é uma proposta. As regras podem mudar durante a discussão e só terão validade conforme o texto aprovado e os prazos previstos na futura lei. |
O que é um Plano Diretor?
O Plano Diretor é uma lei municipal que orienta o desenvolvimento da cidade. Ele trata da ocupação dos terrenos e da relação entre moradias, comércio, transporte, infraestrutura, áreas verdes e serviços públicos.
Imagine uma região que recebe vários novos edifícios. Além dos apartamentos, chegam moradores que utilizam ruas, redes de água e esgoto, transporte e equipamentos públicos. O planejamento precisa considerar se essa região tem condições de receber esse crescimento e quais investimentos serão necessários.
Existe também uma legislação mais detalhada, chamada Lei de Uso e Ocupação do Solo, que estabelece condições como atividades permitidas, recuos e altura das edificações. Na proposta de São Caetano, alguns parâmetros estão no próprio Plano Diretor; outros dependerão dessa legislação complementar.
A proposta permite construir mais em toda a cidade?
A proposta distribui a intensidade da ocupação conforme as características de cada região. Para isso, organiza o território em quatro grandes categorias, chamadas macrozonas.
Baixa densidade Preservar áreas predominantemente residenciais, com edificações de menor altura e atenção à ventilação, insolação e privacidade. | Baixa e média densidade Renovação e crescimento moderados, compatíveis com a infraestrutura e as características do entorno. |
Média e alta densidade Áreas mais adequadas a uma ocupação maior, próximas a comércio, serviços e transporte. | Produção industrial Manter e qualificar atividades industriais, logísticas e de serviços, controlando seus impactos. |
O documento técnico associa as categorias, de forma predominante, a estes bairros:
Baixa densidadeOlímpico e Jardim São Caetano, além de partes de Oswaldo Cruz e Mauá.
Baixa e médiaSanta Paula, Boa Vista e Nova Gerty, além de parcelas de outros bairros.
Média e altaCerâmica, Barcelona e Santa Maria, integral ou predominantemente.
Um mesmo bairro pode reunir diferentes classificações. Por isso, a condição de um terreno dependerá de sua localização exata no mapa e das demais regras aplicáveis.
Quanto poderá ser construído em cada região?
A minuta apresenta limites chamados coeficientes de aproveitamento. O nome é técnico, mas o conceito é simples: relacionar a área do terreno com a área construída considerada no cálculo urbanístico.
Exemplo Em um terreno de 1.000 m², um coeficiente 2 corresponde a 2.000 m² de área construída computável. Isso não significa dois andares. |
A distribuição dessa área depende de altura permitida, recuos, ocupação do terreno e outras exigências.
Categoria | Básico sem outorga | Máximo proposto |
Baixa densidade | 1,0 | 1,0 |
Baixa e média densidade | 1,5 | 3,0 |
Média e alta densidade | 2,5 | 5,0 |
Produção industrial | 1,5 | 3,0 |
Eixos estratégicos | 3,0 | 6,0* |
* Sujeito a condições específicas.
Esses valores são parâmetros propostos, não uma autorização automática para construir.
A futura Lei de Uso e Ocupação do Solo detalhará os parâmetros por zona e poderá estabelecer máximos inferiores. A tabela também não demonstra, sozinha, quanto cada terreno ganharia ou perderia em relação às regras atuais.
O que está previsto para a Avenida Goiás e a Presidente Kennedy?
A minuta identifica a Avenida Goiás e a Avenida Presidente Kennedy como Eixos de Desenvolvimento Estratégico.
Nessas áreas, a proposta reúne diretrizes como uso misto, calçadas acessíveis e arborizadas, continuidade das ciclovias e integração com o transporte coletivo.
Uso misto significa combinar atividades compatíveis, como moradias e comércio. Já as fachadas ativas aproximam os térreos da vida da rua, por exemplo, com lojas e serviços voltados às calçadas.
O coeficiente máximo estratégico 6 exige atenção: ele não ficaria automaticamente disponível para qualquer terreno desses eixos. Sua utilização dependeria de uma Operação Urbana Simplificada instituída por lei específica, conforme as condições previstas na minuta. |
Construir acima do limite básico terá custo?
A proposta mantém a outorga onerosa do direito de construir. Esse mecanismo permite utilizar potencial de construção acima do coeficiente básico, dentro dos limites autorizados, mediante uma contrapartida financeira ao município.
Na categoria de baixa densidade, os coeficientes básico e máximo propostos são iguais. Portanto, não haveria potencial adicional sujeito à outorga nessa categoria.
A minuta também propõe uma contribuição distinta, chamada Contrapartida de Qualificação Urbana e Inclusão Habitacional. Ela alcançaria construções novas e ampliações enquadradas nas condições do texto, incluindo empreendimentos residenciais multifamiliares, como edifícios de apartamentos.
O cálculo seria progressivo, utilizando a área construída computável e um CUB de referência — um indicador de custo da construção civil:
Primeiros 2.000 m² | 1% |
Acima de 2.000 m² até 5.000 m² | 2% |
Acima de 5.000 m² | 3% |
Percentual aplicado sobre a área de cada faixa multiplicada pelo CUB de referência.
Esses percentuais não seriam aplicados sobre o preço de venda dos apartamentos. Cada percentual incidiria somente sobre a parcela correspondente da base de cálculo.
30%para habitação de interesse social | 70%para qualificação urbana |
Os recursos seriam destinados por meio dos fundos municipais. Essa contribuição não substituiria a outorga, e sua cobrança dependeria da entrada em vigor da regulamentação específica.
Como os impactos de um empreendimento seriam avaliados?
A minuta prevê Estudo de Impacto de Vizinhança e seu respectivo relatório para empreendimentos residenciais multifamiliares, independentemente do número de unidades.
O estudo avalia efeitos sobre trânsito, infraestrutura, drenagem, iluminação, ventilação, sombreamento e outros aspectos do entorno. Para empreendimentos menores, o texto admite procedimentos técnicos simplificados, sem dispensar o estudo.
A proposta também estabelece que as medidas exigidas devem ter relação com os impactos identificados e ser proporcionais à sua dimensão. Isso permite avaliar as necessidades do bairro e delimitar as responsabilidades do empreendedor.
E os empreendimentos que já têm aprovação e licenças?
A minuta prevê que as licenças e aprovações regularmente expedidas antes da entrada em vigor da futura lei permaneçam válidas pelos respectivos prazos.
Também estabelece que os processos de licenciamento, aprovação de projetos e estudos de impacto protocolados até essa data sejam analisados pela legislação vigente na época do protocolo, salvo opção expressa do interessado pela análise integral nas novas regras.
Assim, a proposta preserva a validade das aprovações anteriores e dá continuidade aos processos já iniciados. Para cada empreendimento, será necessário conferir a documentação, os prazos e eventuais alterações posteriores do projeto. Essas condições ainda fazem parte da minuta e dependerão do texto final aprovado.
O que a cidade pode ganhar e quais são os custos?
Áreas de menor densidade
Preservá-las pode ajudar a manter escala residencial, privacidade e condições ambientais. Ao mesmo tempo, limita a capacidade de construção nesses locais.
Maior ocupação perto de serviços
Pode aproximar moradia e infraestrutura. O benefício, porém, depende de investimentos que acompanhem a chegada de novos moradores.
Estudos de impacto
Podem antecipar problemas e orientar soluções para o entorno, mas exigem trabalho técnico e recursos dos empreendedores.
Nova contribuição financeira
Pode ampliar o financiamento de habitação e melhorias urbanas, acrescentando um encargo aos projetos sujeitos à cobrança.
Os efeitos não serão iguais para todos os moradores, proprietários de terrenos ou incorporadores. É necessário observar a região, o projeto e as condições de aplicação.
Também não é possível concluir que todos os imóveis valorizarão ou que todos os futuros apartamentos ficarão mais caros. Preços dependem de fatores como localização, oferta, demanda, produto e custos.
Quando as mudanças poderiam começar?
60 diasapós a publicação da futura lei, para entrada em vigor | 24 mesespara enviar a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo à Câmara |
Esses prazos valem caso sejam mantidos na aprovação. Algumas medidas dependeriam de regulamentação ou de leis específicas.
Há uma questão que precisa ser esclarecida na redação final: o artigo 60 prevê aplicação dos novos coeficientes desde a entrada em vigor, enquanto o artigo 130 também contém previsão de manutenção dos coeficientes vigentes durante a transição. Essa compatibilização é relevante para definir quando e como os parâmetros serão utilizados. |
Por que acompanhar essa discussão?
Para quem mora em São Caetano, o Plano Diretor pode influenciar a transformação do bairro, a infraestrutura e a relação entre novas construções e espaços públicos.
Para quem pretende comprar, acompanhar o planejamento ajuda a compreender o entorno. Para incorporadores e profissionais do mercado imobiliário, permite avaliar terrenos e projetos com mais informação.
Um empreendimento se relaciona com as ruas, os serviços e as pessoas ao seu redor. Entender essa relação também faz parte de uma decisão imobiliária bem informada.
Na minha leitura, o valor dessa discussão está em conectar a experiência de morar ao desenvolvimento da cidade.
O Novo ABC Vou acompanhar a tramitação do Plano Diretor e o que ela significa para o mercado da região. |
Fontes: Minuta do Plano Diretor Estratégico de São Caetano do Sul 2026–2035, especialmente artigos 45 a 60, 97 a 107, 128, 130 e 140 e Quadros 2 e 3; Documento Técnico de Diretrizes e Propostas, especialmente seções 8.1 a 8.10 e 9.11.
Texto elaborado com base nos documentos preliminares disponibilizados para consulta pública. Análise em 7 de outubro de 2026.
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